各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

《泰州市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案》已经市政府第6次常务会议讨论通过，现予印发，请认真组织实施。

泰州市人民政府办公室

 2022年8月3日

（此件公开发布）

泰州市关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的实施方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号），进一步健全和完善泰州市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，优化土地资源配置，提高节约集约用地水平，推动全市经济社会高质量发展，结合本市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不断完善交易规则、规范交易办法、优化交易流程、畅通交易信息、健全政府服务和监管体系，着力构建产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，努力形成一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场。促进市场活力充分激发、土地要素流通顺畅和资源配置效率有效提升，着力推动我市经济社会高质量发展。

（二）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。建设用地使用权交易应当遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，涉及到房地产交易的，同时应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本方案执行。

（三）工作目标。全市建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。各地结合实际完善政策措施，依靠线上线下统一的土地二级市场平台，建立监测监管与调控体系，促进土地一、二级市场协调发展。

二、加大二级市场转让支持力度

（四）明确转让形式。各类导致建设用地使用权转移的行为均作为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

（五）明晰转让的必要条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，办理不动产转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让人依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，充分保障交易自由，原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权再转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报原批准机关批准，但应办理建设用地使用权变更登记；转让后，可保留作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。土地转让后，出让合同载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。

有下列情形之一的，不得转让：1．权属有争议的；2．未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；4．共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；5．未达到法定土地开发要求的；6．法律、行政法规禁止转让的其他情形。

（六）完善土地分割转让政策。建设用地使用权分割转让应符合规划、出让合同约定或划拨决定书规定，分割转让部分应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或者存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益。未完成开发建设的，不改变原出让合同约定或者划拨决定书规定，且按照批准的规划方案满足独立分宗条件的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。

（七）完善土地合并转让政策。宗地合并转让后，用途符合《划拨用地目录》的，可选择保留划拨方式。土地合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。多宗地合并转让时，涉及划拨、出让、作价出资或者入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款。

（八）实施差别化税收政策。各地要结合实际，进一步完善促进盘活存量建设用地的税费制度，建立“以地控税、以税节地”长效机制，引导土地使用权人提高土地利用效率和效益。依法落实减税降费政策，降低交易成本，依据国家有关规定对我市增值税小规模纳税人按照税额的50%减征城镇土地使用税。

三、细化二级市场出租管理要求

（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。国有建设用地使用权在租赁期内，因买卖、赠与或者继承等原因发生土地使用权转移的，原租赁合同对承租人和新土地使用权人继续有效。以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租的，应征得原出租人同意。承租人未经原出租人同意转租的，出租人可以解除合同。全部或者部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。涉及全部或者部分国有建设用地使用权出租的，相关公共配套设施建设和使用应在合同中明确有关权利义务。

（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或者部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。要加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳管理办法，规范申报缴纳工作，维护土地所有权人权益，防止国有资产流失。

四、放宽二级市场抵押门类限制

（十一）明确抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或者入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。建设用地使用权分割抵押须按照批准的规划方案进行分割，分割抵押地块应具备独立分宗条件。出让合同另有约定的从其约定。

（十二）放宽对抵押人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。土地连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围内可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在抵押合同和不动产登记簿中载明抵押权顺位。

（十三）保障抵押权能。营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物可以申请办理不动产抵押权登记。以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

五、健全二级市场服务体系

（十四）建设二级市场交易平台。各地应当按照交易、登记一体化建设原则，设立交易大厅，搭建建设用地二级市场交易平台。该平台对内设立交易备案管理系统，提供网上权属信息比对、土地他项权利查询、供求信息真伪甄别等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、第三方交易资金监管、成交结果信息公示等服务，实现在线看地、在线报备、在线支付等土地交易基本功能。同时，设置交易、登记服务窗口，提供交易场所办理交易事务。

（十五）规范交易行为。各地应当按照土地使用权“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，完善交易申请、受理、审核、信息发布、交易事务办理、价款和税费缴纳、登簿、归档等程序。交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息。交易双方可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。市自然资源规划局负责制定建设用地使用权转让、出租、抵押合同示范文本。交易双方达成一致后签订统一制式的土地使用权交易合同。

（十六）强化市场监测监管。各地应当及时梳理汇总本区域土地市场交易数据信息，分析土地交易规模、结构、时序、节奏等规律，定期形成市场监测分析报告，为交易主体提供市场形势分析服务。应当及时公布基准地价、标定地价、已成交宗地价格，为交易双方合理确定交易价格提供参考。健全完善土地利用动态巡查制度，加快土地市场诚信体系建设，强化土地市场信用监管。应当通过网上交易系统，将交易合同信息与土地市场动态监测监管系统供地合同信息关联，实现宗地一级市场供应、二级市场交易数据信息的双向互查、可追溯，促进土地一级市场、二级市场的联动融合。

（十七）完善资源配置方式。以产业政策为导向，加大城镇低效用地再开发力度，盘活利用低效和闲置土地，形成土地要素从低质低效领域向优质高效领域流动机制，促进产业转型升级和城市更新。鼓励引导园区存量土地发展生产性服务业，完善产业链和配套设施建设，支持新产业新业态发展。老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾退出的土地，优先用于建设社区医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区功能，提升城市宜居性。

（十八）加强信息互联共享。积极推进交易与不动产登记、税务、金融、涉及建设用地使用权转移的司法处置、资产处置等数据信息汇集和共享。土地使用权交易涉及国有资产的，应符合国有资产交易监督管理有关规定。国有资产处置时涉及划拨土地使用权转移的，应征求自然资源规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。加强涉地司法处置工作衔接，建立健全执行联动机制。人民法院在处置土地使用权前应充分了解该土地的权利状况及出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的权利义务，自然资源规划部门应配合人民法院调查工作，依法提供相关信息。

六、保障措施

（十九）加强部门协作。各地、各相关部门要充分认识完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的重要意义，按照部门职能职责分工，主动作为，紧密协作，加强信息共享，做好人员、场所、经费保障，健全服务和监管体系，形成“政府负责、部门协同、公众参与、市场运作、公开交易”的土地二级市场工作合力。

（二十）严格监督管理。强化交易事中事后监管，对违反有关法律法规规定或者不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。对转让受让方履约情况开展“回头看”，督促用地单位集约高效用地。对涉及签订监管协议或享受优惠政策的工业、商业用地交易，市（区）政府（管委会）应当加大监管力度，对违约情况依法依规处置。推进土地市场信用体系建设，打造公开、公平、公正的市场环境。

（二十一）突出创新导向。各地要结合实际，积极探索创新，加强政策研究，按照差别引导、分类施策的原则，细化完善土地二级市场管理的配套措施，着力破解土地二级市场管理工作中的“难点”和“堵点”问题，促进资源要素流通顺畅，配置效率有效提升。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广典型经验和创新做法。合理引导市场预期，及时回应社会关切，营造良好的舆论氛围，提升社会各界依法依规和节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。